Accertamento dell’inadempimento contrattuale

Al fine di verificare l’inadempimento delle parti nei contratti di compravendita immobiliare occorre prendere in esame il peso delle diverse obbligazioni reciproche.

Testo completo della sentenza

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO TALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Presidente ORICCHIO ANTONIO

Relatore SCARPA ANTONIO

ha pronunciato la seguente:

Ordinanza n. 22372 dep. il 13 settembre 2018

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La Piemonte 86 s.a.s. di C.M. & c. s.a.s. ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2231/2013 della Corte d’Appello di Torino, depositata il 20 novembre 2013. Resiste con controricorso la S.O.S. s.r.l. Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Alberto Celeste ha depositato le sue conclusioni scritte, ai sensi dell’art. 380-bis 1 c.p.c., chiedendo l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti.

La controricorrente S.O.S. s.r.l. ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c.

La Corte d’Appello di Torino ha respinto l’impugnazione avanzata dalla società Piemonte 86 s.a.s. contro l’ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. resa in data 11 gennaio 2011 dal Tribunale di Torino, che aveva dichiarato risolti i due contratti preliminari di compravendita immobiliare stipulati il 24 ottobre 2008 ed il 20 novembre 2008 dalla promittente venditrice S.O.S. s.r.l. con la promissaria compratrice Piemonte 86 s.a.s., accertando, sulle reciproche domande delle parti, l’inadempimento di quest’ultima alla luce della clausola risolutiva espressa contenuta nelle scritture. I giudici di secondo grado negarono la fondatezza dell’eccezione ex art. 1460 c.c. della promissaria acquirente, la quale aveva dedotto di aver sospeso i pagamenti delle seconde rate di corrispettivo stabilite a sei mesi dai preliminari, essendo la promittente alienante a sua volta inadempiente rispetto all’obbligo di rilasciare fideiussione entro trenta giorni dalla stessa data di stipula.

Per la Corte di Torino fu decisivo osservare come per il rilascio della fideiussione i contratti non contemplassero un termine essenziale, a differenza di quanto fatto, invece, per i pagamenti del prezzo dovuti dalla compratrice richiamati nella clausola risolutiva espressa pattuita. D’altro canto, sottolineò la sentenza impugnata, solo dopo la comunicazione di risoluzione inoltrata il 14 ottobre 2009 dalla S.O.S. s.r.I., la Piemonte 86 s.a.s. lamentò la mancata prestazione della garanzia.

Né per la Corte d’Appello aveva rilievo la mancata restituzione alla compratrice, da parte della venditrice, degli assegni versati in seguito all’intimazione dell’avvenuta risoluzione del contratto: tale illegittima ritenzione del prezzo non poteva influire sulla risoluzione ormai avvenuta ai sensi dell’art. 1456 c.c. ed era stata comunque neutralizzata dalla condanna alla restituzione disposta dal Tribunale e non impugnata. Del pari, si legge nella sentenza della Corte di Torino, non valeva come rinuncia all’istanza di ritenzione della caparra ovvero come domanda risarcitoria la richiesta iniziale dell’attrice S.O.S. s.r.l. di imputare i due assegni ricevuti al rimborso del pagamento degli interessi di mutuo, richiesta comunque respinta in primo grado e non appellata. IX primo motivo di ricorso della Piemonte 86 s.a.s. deduce la violazione degli artt. 1175, 1322, 1362, 1363, 1372, 1374, 1453, 1455, 1460 c.c., artt. 2 e 3 d.lgs. 122/2005, artt. 111 comma 6 Cost., 132 n. 4 e 112 c.p.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, criticando il punto della sentenza impugnata che ha qualificato come non “essenziale” il termine di trenta giorni dalla firma stabilito nei contratti preliminari per il rilascio della fideiussione da parte della promittente venditrice, ai fini della valutazione dell’inadempimento, invece grave, di quest’ultima, e dovendosi perciò reputare legittimo il ritardo della promissaria acquirente nel versare le seconde rate di acconto prezzo.

Il secondo motivo di ricorso della Piemonte 86 s.a.s. denuncia la violazione degli artt. 1175, 1375, 1453, 1455, 2729 c.c., artt. 111 comma 6 Cost. e 132 n. 4 c.p.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, circa il mancato rilievo attribuito all’illegittima ritenzione ad opera della promittente venditrice degli assegni tardivamente versati dalla Piemonte 86 s.a.s., trattandosi di comportamento di cui tener conto ai fini della risoluzione contrattuale. Il terzo motivo di ricorso della Piemonte 86 s.a.s. allega la violazione degli artt. 1385 c.c., artt. 111 comma 6 Cost. e 132 n. 4 c.p.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, circa l’inconciliabilità fra la domanda di ritenzione della caparra per esercizio del recesso risolutorio e le domande, cumulativamente proposte in primo grado dalla S.O.S. s.r.I., di declaratoria di risoluzione del contratto e di accertamento del diritto della venditrice a trattenere l’ulteriore somma di C 28.000,00 portata dagli assegni, a titolo di rimborso degli interessi sulla quota mutuo.

  1. Non opera nel presente giudizio l’art. 348 ter, comma 5, c.p.c., come invece eccepito dalla controricorrente, trovando tale norma applicazione, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla I. n. 134 del 2012, in ipotesi di giudizio d’appello introdotto con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione a far tempo dal giorno 11 settembre 2012 (mentre l’appello venne qui proposto con citazione del 14 febbraio 2011). I tre motivi di ricorso possono esaminarsi congiuntamente e si dimostrano infondati.

Rivelano profili di inammissibilità le censure riferite in tutti e tre i motivi al parametro di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., giacché esso, come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134.

Tale disposizione consente di denunciare per cassazione l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), e non invece di invocare, come fa la ricorrente, una diversa interpretazione del testo dei contratti o una diversa valutazione degli elementi istruttori rispetto a quelle prescelte dai giudici del merito, in quanto i fatti storici, rilevanti in causa, sono stati comunque presi in considerazione dalla Corte di Torino, ancorché la sentenza non abbia dato ad essi lo stesso rilievo che assumono le proposte doglianze (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

Non sono poi immediatamente riferibili alla fattispecie per cui è causa gli artt. 2 e 3 del d.lgs. 20 giugno 2005, in quanto il rilascio obbligatorio della garanzia fideiussoria ivi prevista da parte del costruttore di immobile da costruire opera allorché sia «acquirente» una persona fisica (e non dunque un distinto soggetto giuridico, come, nel caso in esame, una società in accomandita semplice).

La Corte d’Appello di Torino ha peraltro escluso che il ritardo nel rilascio delle fideiussioni – poste a carico pattiziamente della promittente venditrice S.O.S. s.r.l. nei due contratti preliminari di compravendita immobiliare del 24 ottobre 2008 ed il 20 novembre 2008, rispetto al termine convenuto di trenta giorni dalla stipula – costituisse nell’economia dell’affare inosservanza di un’obbligazione essenziale, prevalendo su tale inosservanza l’inadempimento della Piemonte 86 s.a.s. nel pagamento delle rate di prezzo, invece contemplato in clausola risolutiva espressa della quale la venditrice si era avvalsa.

Questa Corte afferma costantemente che nei contratti con prestazioni corrispettive, laddove ciascuna parte è tenuta alla sua prestazione solo in quanto l’altra adempia contemporaneamente la propria, tranne che, o per pattuizione espressa o per la natura del contratto, non sussiste l’esigenza di un diverso regolamento temporale per l’adempimento delle due prestazioni, in caso di denuncia di inadempienze reciproche (come avvenuto nella specie), è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma.

Tale accertamento, fondato sulla interpretazione del testo negoziale e sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 30/05/2017, n. 13627; Cass. Sez. 3, 01/06/2004, n. 10477; Cass. Sez. 2, 05/01/1998, n. 41). Con congrua esposizione delle argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, la sentenza impugnata ha così compiuto una valutazione comparativa delle reciproche inadempienze, in relazione alla successione logica oltre che cronologica ed al nesso causale, applicando i limiti di adeguatezza e proporzionalità sottesi al principio inadimplenti non est adimplendum, ed in quest’ottica ha apprezzato il termine pattuito dalle parti per il rilascio delle garanzie fideiussorie come non avente carattere essenziale (ovvero come non perentorio, nel senso che doveva reputarsi consentito alla venditrice di offrire, fino alla domanda giudiziale, la esecuzione tardiva), concludendo per l’inidoneità del ritardo di detta prestazione a configurare causa di risoluzione dei contratti in esame.

Peraltro, nei preliminari dedotti in lite i contraenti avevano presidiato con clausole risolutive espresse ex art. 1456 c.c. l’obbligazione della promissaria acquirente di pagamento degli acconti di prezzo alle scadenze stabilite, e l’esistenza di dette pattuizioni elimina, com’è noto, la necessità dell’indagine circa l’importanza del correlato inadempimento, essendo stata tale importanza valutata anticipatamente dalle parti, al punto di ricollegarvi l’effetto della risoluzione.

Ora, la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto soltanto nei casi espressamente previsti dalle parti, potendo la risoluzione comunque giustificarsi per ogni inadempimento, preventivamente stimato dai contraenti o valutato dal giudice, di non scarsa rilevanza. E’ tuttavia corretto assumere, come in sostanza fatto dai giudici di appello, che il mancato adempimento dell’obbligazione contemplata nella clausola risolutiva espressa assuma un rilievo preponderante in occasione del giudizio comparativo sulle reciproche inadempienze da compiersi ai sensi dell’art. 1453 c.c., stante l’originaria importanza che le parti attribuirono a quella specifica obbligazione nel prescelto assetto dei loro interessi, includendola nella clausola medesima e perciò ritenendola meritevole di una regolazione differenziata (arg. da Cass. Sez. 3, 18/09/2015, n. 18320; Cass. Sez. L, 16/05/1997, n. 4369).

D’altro canto, una volta che la promittente venditrice S.O.S. s.r.I., con la comunicazione del 14 ottobre 2009, aveva manifestato l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, e così comportato il definitivo prodursi dell’effetto estintivo dei contratti, l’accettazione degli assegni tardivamente versati dalla Piemonte 86 s.a.s. non significava ex se, come pure motivato dalla Corte di Torino (con apprezzamento di fatto parimenti insindacabile in questa sede), una tacita rinuncia alla risoluzione già verificatasi, con contestuale ripristino dell’obbligazione contrattuale (arg. da Cass. Sez. 2, 31/10/2013, n. 24564; Cass. Sez. 2, 22/03/2017, n. 7313).

Quanto, infine, al terzo motivo di ricorso, la Piemonte 86 s.a.s. non ha interesse a lamentare l’inconciliabilità della domanda di accertamento del diritto della venditrice a trattenere la somma di C 28.000,00, portata dagli assegni tardivamente versati, con le altre pretese azionate in giudizio dalla S.O.S. s.r.I., trattandosi di domanda comunque non accolta nel giudizio di merito. Circa la doglianza sulla contemporanea proposizione della domanda di ritenzione della caparra e della domanda di risoluzione, l’infondatezza della stessa censura discende dall’interpretazione giurisprudenziale, che viene qui ribadita, secondo cui va qualificata in termini di risoluzione per inadempimento, e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte adempiente di contratto preliminare, cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione di diritto (nella specie, mediante clausola risolutiva espressa), e chieda altresì la ritenzione della caparra, nonché la condanna dell’inadempiente al risarcimento di ulteriori danni, valendo in tal caso la caparra come garanzia o acconto della pretesa risarcitoria (cfr. Cass. Sez. 2, 06/06/2017, n. 14014; Cass. Sez. 2, 08/09/2017, n. 20957; Cass. Sez. 2, 03/11/2017, n. 26206).

III. Consegue il rigetto del ricorso. Le spese del giudizio di cassazione vengono regolate secondo soccombenza in favore della controricorrente, nell’ammontare liquidato in dispositivo. Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

  1. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi C 5.400,00, di cui C 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

 

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